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假买卖真担保的房屋可以查封

发布日期:2019-08-09    作者:程智华律师

案情:2010年11月,A公司与刘某签订了两份《房屋买卖合同》,将某市区某店面出售给刘某。2012年6月,林某(乙方)与刘某(甲方)签订一份《房屋买卖合同》,约定:乙方购买甲方上述店面,交易价格为800万元整;甲方授权乙方在2012年9月后办理上述房产过户手续;乙方预付给甲方购房款800万元整;甲方委托乙方办理该房产的房产证及过户手续;签订合同当日甲方将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给乙方;甲方若在2012年9月前反悔,应归还乙方全部预付购房定金款存入乙方指定帐户,另加日3‰的违约金。2012年6月林某通过银行转账汇款300万元至刘某指定银行帐户,次日转账汇款500万元,合计汇款800万元。刘某将讼争店面的预告登记证明、商品房买卖合同、销售不动产发票等相关材料交给林某。林某已向某B公司交纳讼争店面至2013年4月份止的物业服务费。
在毛某与黄某、刘某等人借款合同纠纷一案中,毛某申请诉讼保全,某市中级人民法院于2012年9月查封刘某名下的上述讼争店面。林某于2013年2月向一审法院提出异议。
一审某中级人民法院、二审省高级人民法院认为:林某与刘某于2012年6月签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。林某已按合同约定向刘某支付了购房款800万元,而刘某亦将讼争店面的预告登记证明等相关材料交给林某,且从林某交纳讼争店面物业费用的事实以及诉讼中刘某对林某的诉讼请求未作任何抗辩的情况来看,可以认定合同签订后,刘某已将讼争店面交付给林某使用,双方实际履行了合同。毛某辩称林某提供的银行转账凭证上摘要一栏填为“借款”,林某与刘某之间不存在真实房屋买卖关系,实为借贷关系;但仅凭转账凭证上的摘要内容并不足以推翻林某和刘某实际履行房屋买卖合同的事实,且毛某亦未能提供其他相反的证据以证明其主张,故对其辩称不予采纳。该院最终判决解除案涉房屋的解封。
最高人民法院经审理认为,《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”
首先,林某在签订案涉《房屋买卖合同》之前,即已支付部分款项,在先后分为两笔支付的电子转账凭证上,均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林某主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写,该款项实为购房款,但对高达800万元的款项性质随意填写,与一个理性自然人的通常做法并不相符。其次,案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘某即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林某的同时,又约定了刘某授权林某在2012年9月后办理案涉房产过户手续,且明确约定在此之前林某无权办理过户手续,而刘某则可以在2012年9月前“反悔”,如若反悔,应归还林某全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。第三,从案涉店面价格看,案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式,不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时,根据二审法院查明的事实,刘某受让案涉店面时,房屋依据另案调解书作价为13409596元,与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。由此可以认定,案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示,刘某与林某签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘某本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行,当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定,本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。二〇一七年十二月十六日最高法院判决撤销原审判决,驳回林某的诉讼请求。
王美舟律师评论:本案中,刘某与林某名义上签订房屋买卖合同,实际上是借款合同,应按照双方真实意思认定双方之间存在借款合同关系,不存在房屋买卖合同关系,因而不符合执行异议要求解封案涉房屋的条件。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”因为出借人并无就上述房屋进行抵押权登记,故不能就拍卖款享有优先权。
源于最高人民法院公报案例

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